“旧房不好卖，新房缺首付”。这是当前许多改善型住房家庭面前的现实难题。

近日，省住房城乡建设厅等十部门联合印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》，出台15条新政直面这一民生关切。这不仅是房地产市场的调控举措，更是一次从制度层面打通新房、二手房市场，回应百姓安居宜居期盼的深度探索。

直击痛点 从“换不了”到“有底气”

好政策，贵在能解真问题。

换房子最担心什么？“旧房卖不出去，新房不敢定”或者“新房定了，旧房却卖不掉”。此次山东推出“卖旧、收旧、拆旧”三种模式，层层递进，靶向施策。

针对传统的“卖旧买新”，山东推出“帮卖+兜底”模式，如同给换房者吃了一颗“定心丸”。房产经纪机构、房企与购房者签订三方协议：旧房按期卖出，则置换流程顺畅推进；若未售出，则由房地产经纪机构联合房企兜底收购或退还新房意向金。这一制度设计直击 “旧房卖不掉、新房买不成” 的核心顾虑，打消了换房群体的后顾之忧。

“收旧换新”则尽显政策的系统思维与民生担当，《意见》提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。其中，由政府主导收储辖区内的普通商品住房，可用作保障性、长租房、人才公寓、再次销售等。由房企主导的，购房群众先行支付新房首付，旧房房款可直接抵顶剩余新房房款。一方面消化了存量房源，稳定了市场；另一方面，精准补充了城市发展急需的保障性住房，也缓解了新市民、青年人的居住压力。

更值得关注的是“拆旧换新”模式，鼓励各市一项目一策推进老旧小区原拆原建，对那些符合规划的老旧小区，允许在资金平衡前提下补齐公共配套设施，甚至允许新增建筑量不计入容积率。这是真金白银的鼓励，意味着更新后的小区环境、配套和居住品质将得到质的飞跃。这不只是换房，更是换了一种生活方式，为城市更新打开了更具想象力的空间。

多维“减负”让换房之路更轻快

换房之难，不仅难在决策，还难在成本与流程。山东的政策组合拳，在“降本增效”上做足了文章。

真金白银的补贴直接减轻负担。枣庄、东营等8市出台发放“以旧换新”补贴支持政策；济南对出售自有住房并购买济南新建商品住房的，给予最高10万元补贴等，是看得见的实惠。政策创新则疏通关键堵点，比如公积金“带押过户”和“核减贷款次数”，进一步拓宽公积金适用范围；“一站式服务”集成办理，将过去串联跑腿的环节变为并联办理；“先签新房、后办旧房网签”的灵活安排，则给了居民宝贵的资金周转空间。

尤其值得关注的是，政策不仅考虑了购房者，更兼顾了市场可持续性。鼓励旧房“微改造+功能升级”再售、支持旧房用于发展租赁住房，既盘活了存量资产，又完善了住房保障体系，实现了民生改善与市场健康发展的“双赢”。

政策背后是民生温度，更是发展远见

住房“以旧换新”，换的不仅是房子，更是生活品质，是城市发展的活力。从民生维度看，《意见》着眼于让老旧小区居民告别爬楼难、环境差，让改善型刚需家庭住得更好、更舒适，每一项都紧扣人民对美好生活的向往；从发展维度看，畅通存量与增量住房的循环，既能激活住房消费潜力，又能推动城市更新提质，为房地产市场平稳健康发展注入持久动力。

民生无小事，枝叶总关情。住房以旧换新政策的落地，考验的不仅是政策设计的精度，更考验执行的力度。期待各地在落实过程中，继续细化流程、优化服务，让政策红利不打折扣地直达群众；更期待这一政策能持续释放效应，让更多家庭实现住有宜居、居有所安，让城市在发展更新中焕发更持久的民生温度与发展活力。

能“帮卖”能“兜底”，山东住房“以旧换新”推出这些新方式

12月12日，省住房城乡建设厅召开新闻通气会，对十部门近日联合印发的《关于住房“以旧换新”的指导意见》进行解读。《意见》旨在打通新房、二手房市场，持续释放住房领域消费需求。

换房子最担心什么？“旧房卖不出去，新房不敢定”或者“新房定了，旧房却卖不掉”。

“我是出台住房以旧换新指导意见通过政府引导、市场运作，搭建了一个相对稳定的平台。”省住房城乡建设厅总经济师尹枝俏介绍，山东鼓励房地产经纪机构提供“帮卖”服务，引入“兜底收购”机制，将原先分步实施的换房环节一体化推动，大幅缩短了交易周期，让居民“想换就换、敢换能换”。

目前，淄博、烟台等市已先期开展了“卖旧换新”活动，支持中介机构帮卖旧房，完成住房“以旧换新”1200余套；潍坊建立“以旧换新”兜底包销机制，累计完成202套旧房收购、抵顶购房款1.62亿元。

“以旧换新”不仅是卖了旧房买新房。山东丰富“换新”模式，推出“卖旧换新”模式、“收旧换新”模式、“拆旧换新”三种模式。

其中，“收旧换新”模式，提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。而“拆旧换新”模式，提出城镇老旧住房原拆原建更新模式，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐公共配套设施，新增建筑量不计容积率。

@山东人，换房福利来了！十部门联合出台15条住房“以旧换新”利好政策

当前，山东房地产市场正处于深度调整阶段，群众住房需求正从“有没有”转向“好不好”，改善住房条件的需求潜力仍然较大。但受二手房交易周期长、资金压力大等因素影响，群众换购新房需求未能有效释放。省住房城乡建设厅副厅长麻鹏飞表示，《意见》总结提炼各地实践经验，通过建立规范有序的换新模式、提出金融支持措施、完善服务流程等方式，缩短交易周期，打通市场置换不畅的堵点，缓解换房资金压力，有效促进住房“以旧换新”，推动住房消费健康发展。

《指导意见》共六部分，15条。第一部分提出了住房“以旧换新”的三种模式。一是“卖旧换新”模式，明确支持房地产经纪机构开展“卖旧换新”业务，在约定时间内成功出售旧房的，按约定流程购买新房；未售出的，由机构开展兜底收购或退还意向金。二是“收旧换新”模式，提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。三是“拆旧换新”模式，提出城镇老旧住房原拆原建更新模式，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐公共配套设施，新增建筑量不计容积率。

第二部分明确了旧房处置的两种路径。一是鼓励旧房“焕新”再售，支持通过“微改造+功能升级”模式，对旧房进行美化装修，提升房屋品质和市场竞争力。二是支持用于房屋租赁，鼓励市场主体将收购房屋改造为租赁用房，探索“收储+托管”运营模式，促进租购并举。

第三部分提出了降低交易成本的两种方式。一是加大换新购房补贴发放力度，鼓励各市结合本地实际，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴，激活群众多样化改善性住房需求。二是鼓励企业加大换新支持力度，支持房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。

第四部分推出金融支持的三项政策。一是创新金融支持产品，引导金融机构开发专项金融产品，鼓励商业银行为企业发放住房租赁团体购房贷款。二是用好经营性物业贷款，允许符合条件的企业，向金融机构申请经营性物业贷款，用作承贷物业在经营期间的装修改造资金或运营维护资金。三是拓宽住房公积金使用范围，开展二手房“带押过户”业务，“以旧换新”购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，可核减一次公积金贷款次数。

第五部分明确了优化交易流程与服务的四项举措。一是完善旧房评估服务机制，指导各市结合本地实际，制定二手房价格评估细则，形成统一标准规范，为二手房交易提供制度支撑。二是推行多元化评估方式，推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式，打造公开、可追溯、多方监督的二手房价格评估体系。三是优化“以旧换新”登记服务，企业收购二手房房源后可以申请办理转移预告登记，待旧房再次出售时，由企业申请注销预告登记，旧房权利人与旧房购买人共同申请办理转移登记。四是优化网签备案服务，申办住房“以旧换新”网签服务时，群众与房企可先签订新房买卖合同，待旧房完成不动产转移登记后，再办理新房合同网签备案手续。

第六部分提出了交易资金封闭监管要求。强化对交易资金的封闭监管，按照合同约定及交易进度节点及时足额拨付资金，确保专款专用、及时支付。

@山东人！住房“以旧换新”，这些钱可以省

《意见》聚焦群众换房痛、赌点，推出实实在在的优惠措施，让改善居住条件变得更轻松。

直接补贴+企业让利 双管齐下减负担

房屋置换，无论是“先卖后买”还是“先买后卖”，都在一定程度上存在着周期长、不确定性高、资金压力大、流程繁琐等现实痛点。为进一步减轻换房群体的换房支出，《意见》提出降低交易成本的两种方式。一是加大换新购房补贴发放力度，鼓励各市结合本地实际，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴，激活群众多样化改善性住房需求。二是鼓励企业加大换新支持力度，支持房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。

金融支持升级 公积金可“带押过户”

《意见》推出了金融支持的三项政策。一是创新金融支持产品，引导金融机构开发专项金融产品，鼓励商业银行为企业发放住房租赁团体购房贷款。二是用好经营性物业贷款，允许符合条件的企业，向金融机构申请经营性物业贷款，用作承贷物业在经营期间的装修改造资金或运营维护资金。三是拓宽住房公积金使用范围，开展二手房“带押过户”业务，“以旧换新”购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，可核减一次公积金贷款次数。

流程优化“少跑腿” 一站式服务更省心

除了真金白银的补贴和金融支持，《意见》还提出要优化“一站式”服务，推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同，最大限度减少居民“多头跑、反复问”。

在网签备案过程中，允许居民先定新房，待旧房完成转移登记后再办理新房网签，让居民最大限度享受国家退税政策。比如，临沂城投集团打造“焕新购”品牌，25天即可完成全部手续过户，已成交431套、金额11.37亿元。泰安探索构建“房产服务一体化”体系，打造房产一体化服务大厅，设立494家“以旧换新”代办点，提供旧房销售和新房置换服务。

《意见》旨在打通新房与二手房市场，通过降低交易成本、简化流程，有效激活居民改善性住房需求。政策不仅让百姓受益，也有助于盘活存量住房资源，促进房地产市场平稳健康发展。

·来源：大众新闻客户端